摘要：在目标企业的定位上，创业基地对区块链龙头企业和小微企业同时开放，分别提供A、B两栋大厦以满足企业的差异化需求。

本报告由零壹智库&数字资产研究院联合发布

作者：赵静

粤港澳大湾区青年创新创业基地（以下简称“创业基地”）地处广州黄浦区，坚持“高举高打”的发展战略，高举“粤港澳”和“区块链”两个重心，瞄准一个地区，寻找优质合作商。

在目标企业的定位上，创业基地对区块链龙头企业和小微企业同时开放，分别提供A、B两栋大厦以满足企业的差异化需求。

虽然政府也会有一部分补贴，但租金仍是创业基地目前的主要收入来源。

截至目前，创业基地已有超过50家企业入驻，入驻率为60%，约有70%属于科技类型企业，且实际存在与区块链相关的业务，存活率基本达到100%。

创业基地大概有10家公司已经有成熟的产品落地，大多数企业尚处于研发阶段，产品和技术都不太成熟。能够申请和已经拿到专利的公司大概有15家，每家企业平均拥有3个专利。

目录一、粤港澳大湾区青年创新创业基地基本情况（一）园区定位（二）发展模式二、粤港澳大湾区青年创新创业基地入驻企业情况（一）入驻企业数量及类型 （二）入驻企业发展情况 三、粤港澳大湾区青年创新创业基地竞争力分析（一）发展环境 （二）政策与服务 （三）运营情况 （四）园区特色（五）发展潜力 1、校企合作 2、园区背景 四、小结 附：粤港澳大湾区青年创新创业基地调研实录

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一、粤港澳大湾区青年创新创业基地基本情况

广州黄埔区、开发区于2018年3月正式获批建设中国软件名城示范区，成为中国工信部首次和唯一明确以区块链为特色的中国软件名区。目前黄埔区共建成4个区块链产业园区，粤港澳大湾区青年创新创业基地（以下简称“创业基地”）是其中之一，在该区4个区块链园区中面积最大。创业基地由香港百达丰集团与黄埔区政府共同合作打造，占地面积15,104平方米，建筑面积为 61,307.3平方米，共提供A、B两栋大厦供企业入驻。

据相关负责人介绍，创业基地坚持以“黄埔为基地、立足大湾区、辐射南中国”为导向，以政府政策为依托，利用当地资源，服务IAB(新一代信息技术、人工智能、生物医药等战略性新兴产业)产品，积极参与和服务当地经济建设，现在已经成为黄埔区区块链产业园区的门面担当。

（一）园区定位

在战略定位方面，创业基地在建设初期定下了“高举高打”的发展战略。即在发展方向上，高举“粤港澳”和“区块链”两个重心，一方面深化区块链发展与粤港澳大湾区战略政策的结合，大力引入区块链、大数据、互联网等新兴企业以及港澳青年的优质创业项目；另一方面，重点打造区块链创新产业集聚地和泛IT科技产业创新园区，服务于数字经济的集群集聚。

在战略实施上，瞄准一个地区，寻找优质合作商，即结合黄埔区的政策和产业发展情况，严格挑选实力和品质共存的大型企业进行引入，丰富产业园的服务形态，打造高端产业集聚区，助力区域的创新驱动和社会经济发展。

在目标企业的定位上，创业基地对区块链龙头企业和小微企业同时开放，分别提供A、B两栋大厦以满足企业的差异化需求。A塔面积25,350.53平方米，主要用于打造龙头企业的高端聚集，入驻的企业基本都是已具备一定规模、发展相对较为成熟的公司。

这些公司多是由政府引进，大多以分公司形式存在，公司规模通常在50人左右，母公司会为其发展提供各方面的支持。但就区块链领域来说，仍存在大量的初创公司，这些公司人数较少，所需要的办公区面积也较小，所以B塔主要针对小微企业进行招商，面积为12,361.71平方米。

（二）发展模式

虽然创业基地实质上属于港资企业，但该园区的打造却是政府和企业共同合作的结果，在园区的具体运营中，政府和百达丰各自担任着不同的角色。

政府主要负责产业的引导，会将一些资质较好的龙头企业引入园区，目前由政府引入的企业数量在所有入驻企业中的占比达到60%；另一方面，政府会在区块链相关政策的落地和执行方面对园区企业进行倾斜和支持。

而园区的运营则主要由百达丰负责。在具体的操作模式上，百达丰和中创孵化器共同组建百达丰中创（广州）产业运营管理有限公司（以下简称“百达丰中创”），负责园区的日常运营；物业方面，百达丰引入宜家创生进行统一服务和管理。

在盈利模式方面，据创业基地相关负责人介绍，虽然政府也会有一部分补贴，但租金仍是该园区目前的主要收入来源，创业基地正在通过寻找和引入优质企业和合作商来争取更多的合作机会，积极推进市场化发展，以此来构建良性、稳定的盈利模式。

二、粤港澳大湾区青年创新创业基地入驻企业情况

（一）入驻企业数量及类型

截至目前，创业基地已有超过50家企业入驻，入驻率为60%，约有70%属于科技类型企业，且实际存在与区块链相关的业务。其中的代表性企业包括广州太一云科技有限公司、盈盛智创科技（广州）有限公司、天地互联科技（广州）有限公司、智慧云链（广州）科技有限公司等。

其他非科技类的企业比如建材、文化类等，也大都是规模较大的国际型公司。据零壹财经调研，创业基地目前有12家港资企业，另外还有一些日本公司和加拿大公司入驻。

在合作商方面，创业基地目前引进了招商银行、7-11和大湾荟餐厅三家公司。

（二）入驻企业发展情况

据调研，自2018年创业基地正式运营以来，除了3家由于自身业务原因离开园区的公司之外，其他入园的公司几乎没有出现因为经营困难而倒闭的情况，园区入驻企业的存活率基本达到了100%。

就企业的发展情况来看，目前已入驻创业基地的区块链企业大都还处于研发阶段，规模较大的公司会有专门的研发团队，基于产品需求而进行底层算法、技术等层面的研究和创新。园区相关负责人向零壹财经介绍，目前园区内已出现的区块链项目和产品包括，区块链+艺术，区块链+大数据，区块链+供应链，区块链+教育等，主要是运用区块链技术对原产品进行升级改造。

图1：创业基地科技业务方向

资料来源：粤港澳大湾区青年创新创业基地

但目前这些产品和技术都还不是很成熟，2018年大多企业主要是处于研发阶段，今年已逐渐有少数产品推向市场，园区相关负责人称，预计明年会在产出方面有比较大的突破。

三、粤港澳大湾区青年创新创业基地竞争力分析

（一）发展环境

选址和交通便利程度对于一个园区来说非常关键。一方面，周围的产业发展程度、人流聚集和流通程度、基础设施的完善程度等都会影响产业园的竞争力和对企业的吸引力。另一方面，交通的便利程度也是影响园区发展的重要因素之一。

除此之外，一个园区的整体环境建设会给考虑入驻的企业带来最直观的感受和印象，包括园区整体规划、绿化建设、办公区域环境建设以及卫生整洁程度等，都会影响企业对于园区的体验评价和最终选择。

就创业基地来说，该产业园位于交通干道上，据地铁站约2.4公里，有多条公交线路可直达园区，交通较为便利。另外，园区比邻万科东荟城和香雪商圈，在人流量方面有一定的保障。除此之外，创业基地周围有较多科技类产业园或孵化器，这为园区的企业集聚化发展提供了很好的产业环境。

图2：创业基地周边环境图

资料来源：粤港澳大湾区青年创新创业基地

在园区的整体环境建设上，创业基地拥有两栋商务办公大楼，办公区的进入都设有门禁，可以为入驻企业提供充足的安全保障；在环境卫生方面，也有专门的物业公司负责统一管理。另外，该园区已引入的7-11、招商银行和饭堂，基本可以满足企业员工基本的日常生活需求。

（二）政策与服务

在园区政策方面，创业基地的入驻企业可以享有黄埔区的一系列相关政策，获得包括区块链十条政策倾向性支持、快速兑现支持以及粤港澳大湾区双创支持等在内的政策支持。

图3：创业基地园区政策

资料来源：粤港澳大湾区青年创新创业基地，零壹智库

在园区服务方面，创业基地主打精品服务，并注重园区企业之间自然生态的构建，即不会过多干扰企业之间自然形成的连结合业务往来，正在努力构建 “龙头带动小微”的良性发展生态。园区会根据企业的具体情况和发展需要提供针对性的信息对接或推送，并将百达丰丰富的实业经验和渠道资源向企业开放，以便快速高效地帮助企业解决问题。

一方面，创业基地会根据百达丰多年的市场和实业经营积累，针对企业发展过程中遇到的具体问题提供相应的指导和经验输出，并根据情况适时组织入驻企业和百达丰高层之间的交流和分享。这种方法可以保证将切实有效的解决办法传达给真正有决策权的人，从而进一步快速推动问题的解决。

图4：创业基地服务体系

资料来源：粤港澳大湾区青年创新创业基地，零壹智库

另一方面，基于百达丰的实业积累，对于企业资金链出现问题的企业，创业基地会在对企业类型、企业发展情况及资金需求进行综合判断的前提下，为企业推荐合适的融资方法和融资渠道供其参考，但后续双方的对接以及企业最终的选择园区运营团队并不参与。

（三）运营情况

1、招商能力

招商能力的强弱会直接影响一个园区的整体收益和运营成本，对于以租金作为主要收入来源的园区来说，更是如此。具体来说，招商能力可以从招商团队的构成和效率、园区的企业入驻率及存活率、以及园区引入合作商的质量等方面来进行衡量。

据零壹财经调研，创业基地拥有一支5人左右的招商运营团队，由于团队规模不大，所以招商流程简单明了，运作效率相对较高。

对于企业的选择上，招商团队会综合企业盈利能力、企业背景、技术背景、发展潜力以及企业人流等方面进行综合衡量，并最终选择优质的企业进行引入。截止目前为止，创业基地的入驻率达到60%，存活率几乎达到100%，这也从另一方面印证了招商团队对于企业质量的判断能力和把控能力。在合作商的选择方面同样如此，目前已引入的三家都属于各个行业发展较为靠前的龙头企业，这与该园区“打造精品”的诉求是一致的。

2、专利成果

一个园区的专利和产品成果可以很好的反映该园区的运营发展能力，也是构成园区核心竞争力的重要因素。

就专利方面来说，据调研，目前创业基地能够申请和已经拿到专利的公司大概有15家，其中一家综合型的科技企业有20个专利正在申请。在这些企业当中，平均每家企业拥有3个左右的专利，还有一些公司可能没有申请专利，但是却拥有很多的软著。

在产品方面，目前该园区大概有10家公司已经有成熟的产品落地，大多数企业尚处于研发阶段，产品和技术都不太成熟。

（四）园区特色

每个园区会根据战略目标、固有资源禀赋等因素而形成不同的发展模式和特点，就创业基地来说，其经营理念以及服务模式都具有鲜明的特色。

创业基地的相关负责人向零壹财经介绍称，百达丰在园区发展的过程中，倾向于将园区当做一个独立的产品去经营和打造，所以会采用多种形式丰富园区的形态，包括引入高质量的合作商，满足企业和员工的日常及商务需求等。通过高标准、强专业性的环境和生态建设，创业基地注重构筑园区的发展内核，致力于提高园区本身的价值。

在服务方式上，创业基地也创造出了有别与其他园区的独特模式。相较于宽泛、普适性质的培训方式，创业基地以百达丰丰富的实业经验为基础，根据企业面临的具体问题提供针对性的高层之间的有效交流，并按照企业的具体需求和发展状况进行精准的信息推送和相关的服务对接，这种方式不仅会最大程度的减少对企业的不必要干扰，同时也能帮助企业高效的解决问题。

除此之外，创业基地在黄埔区属于政府高度关注的区块链园区，在能得到相关政策倾斜的同时，还可以为企业提供快速办事的渠道。创业基地可以直接为企业对接政府服务，并联合相关政府部门为企业进行政策的梳理培训，帮助企业快速有效的解决政策落地等方面的相关疑惑和问题。

（五）发展潜力

1、校企合作

校企合作的开展既可以为园区的人才需求提供更多的机会，又可以使借助高校强大的科研能力和理论基础，为企业的技术创新和突破提供支持，促进科技研究成果的转化，从而推动园区产学研一体化发展体系的打造。

创业基地已经与香港科技大学、澳门大学以及中山大学、暨南大学等高校达成合作。在合作内容方面，园区主要是负责将高校的需求导入园区，比如实习、培训等，并为学校和企业的合作提供平台。一方面，创业基地作为这些高校的实习基地，为学生提供实习、创业及就业机会；另一方面，对于园区内的企业来说，如果在技术或理论研究方面有需求，则可以和高校共同进行合作和交流。

2、园区背景

一个园区的组建主体和背景一定程度上会对该园区所能够获得的政策、渠道等资源的支持程度产生影响。园区组建主体本身的实力越强，能够给入驻企业提供的无形服务就可能会越多。

就创业基地来说，该园区的主要投资方百达丰成立于1993年，是拥有丰富实业经验的港资企业，2006年在广东成立了广东百达丰电子科技实业有限公司，在香港和内地都拥有多年的经营经验，在市场运营、营销渠道以及融资渠道等方面也都有着深厚的客户和经验积累，所以在资金、营销、人才等方面，可以为入驻的园区企业输出经验，并针对性的提供实用的解决方案或培训指导。

另一方面，政府的加入在为该园区企业带来了政策倾斜和快速办事绿色通道支持之外，也为该园区引入了一批优质的龙头企业，从源头上为园区高端产业集聚及龙头带动小微共同发展的产业化格局的形成注入了强大的动力。

四、小结

作为黄埔区政府重点关注的区块链园区，创业基地在充分利用政策优势的同时，也在不断将百达丰固有的实业优势作为无形资产向企业进行输出，既可以扩大品牌影响力，也能切实帮助企业渡过难关。

虽然与其他园区相比，创业基地提供的培训或软性服务相对较少，但却按照自己的发展模式形成了独具一格的经营特色。无论是园区外部环境的商务化建设、物业服务的专业和统一，还是整体园区企业发展生态的构建，创业基地一贯坚持 “打造精品”理念，形成了该园区独特的竞争优势。

随着产业园的发展从对“量的追求”逐渐转变为对“质的要求”，以及政策对细分行业支持力度的加大，特色明显、真正能够做到产业聚集，且产出能力较强的产业园将会在未来的竞争中成为强有力的竞争者。

附：粤港澳大湾区青年创新创业基地调研实录

Q：零壹财经

A：粤港澳大湾区青年创新创业基地 张勇

调研日期：2019年11月27日

Q：广州粤港澳创新创业基地和广州国际区块链创新中心有什么关系？

A：这两个都是属于是百达丰提供的，我们是打了粤港澳创新创业基地和广州国际区块链创新中心两个牌子，但这两个牌子都属于这个产业园，是共用两两个地方，共享6万多方的园区面积，其实就是一个园区两个名字。

Q：园区具体的运营模式是怎么样的？

A：今年百达丰中创才成立，所以从去年开园到今年5月份，前期运营都是百达丰自己在做。因为百达丰也是有一定规模的企业，有自己的实业，自己的资源和的资金，所以他是有这个载体可以为入驻企业提供人才、资金渠道等多方面的帮助。产业园建立是我们跟政府达成合作意向，由百达丰提供场地来配合产业集聚的要求，政府则给予一些政策上的倾斜。 

现在很多IAB的政策是全网覆盖的，只要是广州的企业就可以覆盖，可是区块链不一样，黄埔区目前只有4个园区，因为它比较小众，只有非常聚集才可能把那些企业孵化出来。所以说政府就会有一些倾向性政策出来，以此打动一些优质的企业。而我们再提供一个较好的环境，做好我们的品牌和形象，然后输出一些市场经验这种概念来与政府进行合作。

Q：政府在园区的作用主要是什么？担任的角色主要是什么？

A：更多的是产业的引导。在企业招租方面我们其实是分成两部分，除了我们这边进行招商之外，政府也会引入一些实力和背景都比较好的大企业，目前来说，整个园区政府引入的企业占比还是比较大的。

Q：园区招商的时候主要会看企业的哪些因素？

A：先看税收。我们希望进来的这些企业是可以实实在在盈利和产出的，不想只是为了引入而引入，但结果实际上园区在税收方面却是空白的。另外也要看公司的背景和发展潜力，包括他们的技术背景、企业背景以及后期可以为园区带来需求的可能性。企业的人流也是会看的，我们是希望能把他们的总公司直接搬过来，而不是只建立一个空壳公司在这里，所以我们在招商的时候对企业的人数会有明确的要求。目前A栋这边的公司，基本规模都在50人左右。

Q：会给企业提供一些培训之类软性服务吗？

A：我们更多是做高层之间的交流，比如有的企业经营出现了问题，我们会让他跟百达丰的老板之间去进行一个深度的交流和探讨。因为我们发现这边的企业的很多高层其实技术性很强，但他们对一些风控管理跟市场营销方面是有一些欠缺。百达丰是一家港资企业，在内地开展业务也将近30年，在市场运营、营销经验以及融资等方面都有深厚的客户和经验积累，所以在资金、营销等方面，我们也会输出一些建议，这些都是免费为企业进行的服务。

我们觉得这种针对具体问题而开展的高层决策层之间的交流对企业发展来说更为直接有效，因为对于任何企业，尤其是小微企业来说，能够活下去是最重要的事。之前我们也有尝试着做一些比较泛的培训，比如法律咨询之类的，但发现效果其实不大。通常培训很容易出现这样一种问题，来听培训的人可能不是需要做这块业务的人，所以也就是凑人数听听就过了，所以我们会更务实一点，我们希望的培训是能切实打到痛点上的，能实实在在的帮他们解决具体的问题。到现在为止，利用这种交流和指导，我们已经救活了至少4家企业。

另外，在政府政策落实方面，因为我们的园区本身就是政府比较关注的代表性园区，所以利用这一自然优势，如果企业在政策理解或其他方面有问题的话，我们就可以直接引导企业去和政府对接，企业就不用再去找中介，既能直接帮他们找到最有效的解决途径，又能为他们节省一笔费用。这两点也是我们园区跟其他园区不太一样的地方。

Q：您觉得在园区发展当中最大的问题或者说难点是什么？

A：不同园区可能不一样，对我们园区来说，最大的问题是成本压力。园区一旦开起来就要运营，那这些运营成本对园区来说就是很大一个问题。政府的补贴很难完全覆盖这一成本，那园区的运营资金从哪里来，就是怎么活下去，怎么实现最基本的收支平衡，这应该是目前很多园区都面临的一个难题。

Q：这两年产业园发展好像比较火爆，您觉得是哪些因素促成的？

A：产业园应该不能叫火爆，其实是发展速度很快。主要有几方面的原因，第一，跟实业不景气有关系，房地产行业过剩。整体经济环境下行，实业难做，所以产能过剩的房地产商开始转型，从产业地产开始转向科技地产。他们把科技融入到楼盘里去，把楼盘的价值提高，通过增加入驻率可以减轻一部分压力。第二、政策的吸引。产业园政策对于房地产商进军该行业有着巨大的吸引力，所以很多房地产商开始借用政策来实现自身的转型发展。

所以产业园的快速发展并不能真正代表国内产业化的火爆，一方面并没有实体的技术或科技成果的产出，另一方面，大量园区空置，黄埔区产业园整体的空置率目前超过4成，深圳南山的产业园也有将近3成的空置率。就是因为产业园突然一下子多出很多，但是符合条件的企业数量短期内变化很小，自然就会出现大量的空置。所以现在的园区就是看谁有能力做到聚集，哪个园区有特色并能产生影响力，哪个就能活下来。

Q：一个园区要变的比其他园区更有特色，更有竞争力，能从哪些方面入手？

A：园区环境，包括园区外部的建设环境和内部的管理环境。外部环境包括绿化、交通、选址等各个方面，内部的包括物业、环境卫生的保持等，至少你要让大楼看起来干净。

还有园区生态建设，不仅是指环境的生态，还有文化的生态。园区要为企业的生长和发展留足空间，不要过多的以各种大而泛的活动影响和打扰企业的正常运营。在提供舒适环境的前提下，尊重园区生态圈内各个企业之间自然产生的合作和交流。

Q：关于未来的发展，园区有什么规划？

A：未来会挺难。但是我们会一直坚持一样东西，就是我们主打科技类型的企业，保持自己的品牌，会以中百达中创为载体和运营中心，围绕黄埔区来进行品牌连锁的建设，打造出一些产品，进行品牌输出。